个人房贷松动保刚需

  作者 愉记和愉小编

  参考 财联社、腾讯新闻等

  银行们对于个人按揭房贷业务的逻辑有二。一是“政策逻辑”,二是“商业逻辑”。在这双重逻辑的共同推动之下,个人房贷出现了这样一个走势:

  去年难贷还涨价,买房者等个房贷,简直等到花儿都谢了;今年以来,好贷了,还降价了。

  不过,这楼市行情底下,反而是买房者观望了。嘿嘿。

  下面“愉见财经”来做一个梳理。

  房贷松动保刚需

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  说2021年(尤其是上半年)房贷越来越难贷这事儿,就必须要说到前年底,2020年12月31日出台的“两条红线”政策。

  当时,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标,第一道红线是房地产贷款占比,指一家银行全部房地产类贷款(包括个人住房贷款、企业房贷)占其全部贷款的比重。

  一则,银行在决定房贷怎么放这件事情上,看上头的政策意图,是首要的。二则,“两条红条”一拦,很多银行额度run out了,那就“物以稀为贵”了,所以去年,很多银行都在涨房贷利率。

  于是一直到年底,市场上的情况都是:炒房客止步,刚需客却步。

  但近阶段,风向其实明显改变了。房贷市场就频频传来好消息:广州房贷利率再次下降、上海二手房房贷发放提速。

  这背后释放出来的信号,对刚需客是很友好的——满足购房者合理住房贷款需求。

  广州房贷利率下降

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  2021年上半年,在彼时的政策背景下,广州房贷利率连涨了4次,创下近3年的新高。

  但是近阶段,值得注意的一个现象是,广州房贷利率接连下滑了。

  据第一财经报道,1月6日,广州房贷首套利率从5.85%(LPR+120BP)左右普遍降至5.65%(LPR+100BP)左右,二套则从6.05%(LPR+140BP)左右降至5.85%(LPR+120BP)左右。

  不过买房这事儿吧,也挺有意思的。有时候政策叫大家理性,但只要房价是涨的,刚需客就会急着追涨,争先恐后赶紧上车;但如果大背景是房地产不景气,那就算银行都乖乖降利率了,购房客也还是观望啊。

  一来,房价就算走稳或微跌了,也还是挺贵的是吧?二来,只要房价涨幅涨不过资金成本,那持币观望就是赚啊。

  “如今市场二手房成交量依然比较低迷,虽然已经出现了逐月上升的趋势,但比去年高峰期还差很远。”媒体援引广州某银行人士说。

  目前,各家银行正在积极推动“开门红”,房贷不失为其中的重头戏。

  本来嘛,银行们就喜欢“贷款放年头、存款冲年尾”——划算呀。

  第一财经援引工行广州分行人士表示,目前该行实行差异化定价,额度充裕,符合放款条件一般都可以放款。另外,据公开消息,包括招商银行(600036)、兴业银行(601166)在内也表示最快一个半月即可放款。

  但上述广州某银行人士也同时提醒,这可能也是阶段性表现,“上半年,银行额度普遍都会比较宽松,市场二手房的交易量也会有所回升,但下半年额度紧张的情况也会再度出现,毕竟,‘两条红线’等限制条件依旧存在,再加上今年新房市场供应充足等多种因素影响。”

  上海二手房房贷发放提速

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  广州的风向测完,再看看上海,嗯,同样风向。

  去年,听说有些二手房交易的上家,都不愿意和要贷款的下家做买卖了,因为很多银行的二手房房贷迟迟放不下来,有些上家如果是置换需求,那真是要等僵掉了。

  那阵子“愉见财经”听好几家银行的人说,放个房贷耗上5、6个月,也算客气的。好歹还是给你放出来了。

  但眼下,尤其是新年“开门红”阶段,这个情况似乎不复存在了。房贷放款周期恢复正常,部分银行还可以缩短至1个月以内。

  据财联社报道,近日多位受访的银行信贷部门人士表示,其所在地区分行已在新年前基本解决去年以来的积压房贷。亦有个别银行相关人士介绍称,2022年伊始,其所在分行延续了去年年末以来的按揭放款速度。

  上海当地一家银行的信贷经理表示,当前仅需1至2个月即可完成按揭放款,其所在分行已在去年年末加速处置,目前已基本没有积压房贷。另有房产中介表示,目前上海地区二套房贷款的放款时间可缩短至3个月左右,而首套房放款时间可能更快。

  某股份行上海分行信贷部人士介绍称,由于贷款额度紧张与否并不会影响审批流程,因此审批速度一直较快。此外,额度发放的确有明显加速迹象,其所在分行也已于年前发放了全部积压贷款。他并称,目前该行审批放款的执行原则并未严格区分首套房或二套房的购房者类型,因此只要符合贷款资质即可。

  对于上海地区二手房的购买者,某国有银行信贷部人士提醒称,二手房申请房贷仍需执行此前发布的“三价就低”政策,银行将根据交易合同价、银行评估价与涉税评估价“三价”之间的最低价来办理贷款业务,其中涉税评估价是房产交易中心判定的最低过户价格,通常打折力度可能到交易价格的5至7折水平。

  银保监会:

  购房者合理住房贷款需求得到进一步满足

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  1月6日,银保监会办公厅副主任张忠宁在第278场银行业保险业例行新闻发布会上披露,银保监会坚决落实房住不炒政策,11月末银行业房地产贷款同比增长8.4%,整体保持稳定。

  换句话说,购房者的合理住房需求进一步满足。其中,个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。

  此外,对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度加大,投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。

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